Amanda is Thinking

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Sorry, 跟了很久的国内reits，但是它还是失败了。有些失望。而且确实没有什么人关注它。接下来注意力转移到哪里呢？

伫立在北京东北三环三元桥畔的佳程广场,与往日别无二致。平静的表面下,这座拥有宝马、索尼等知名租户的双塔结构写字楼却即将完成易主。

据知情人士透露,4月6日~12日,睿富中国商业房地产投资信托基金（00625.HK,下称“睿富基金”）与丰树印度中国基金有限公司之间就佳程广场的交接工作正在紧锣密鼓地进行。

随着交易的进行,睿富基金的唯一资产包佳程广场的出售即意味着该基金的退市。作为香港首只自动清盘的房地产投资信托基金,基强联行投资管理(中国) 有限公司董事总经理陈基强认为,睿富基金的退市将给REITs市场带来极其不好的影响。“这几乎扼杀了香港市场对内地民营REITs（Real Estate Investment Trust,即房地产信托投资基金）的信心,继而给内地民营房地产开发企业带来很大伤害。”

“佳程广场出售后的运营策略并没有太大变化,目前其出租率为75%,在其所在的区域市场中算是比较好的。”佳程广场物业管理方仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示,目前租用佳程广场的客户较为稳定。

根据第一太平戴维斯最新公布的一季度市场分析报告,目前北京的国际甲级写字楼租金平均为人民币189.7元/平方米/月。而佳程广场月租金的官方报价为225元/平方米,算上免租期,与市场平均水平基本相当。

“作茧自缚”？

在佳程广场的大门两侧及大堂接待处,拥有人:“睿富中国商业房地产投资信托基金”的字样抬眼可见。

早在2007年6月22日,由德意志银行房地产及基建投资管理部门（即RREEF）间接持有80%股权、佳程广场的开发商香港佳程集团持有 20%股权的睿富基金在香港联交所上市成功,募集资金超过20亿港元,用于收购佳程广场100%股权,其开发商香港佳程集团董事长田力顺利完成套现。至此,佳程广场成为内地第一个由民营企业开发并通过REITs上市的地产项目。

然而,好景不长。距离成功套现仅仅4个月之后,睿富基金便发布公告披露,睿富上市前,卖方佳程广场开发商提交的该物业租金为273元/平方米 /月,睿富独立物业估值顾问戴德梁行重做的租约调查显示,佳程广场的实际平均租金收入只有每月每平方米176元。同时,在佳程广场的租户中,有两个租户是佳程广场的关系人,并拖欠租金4060万港元。两项合计,因租约欺诈睿富基金欠收的租金收入为2.78亿港元。

造假丑闻一出,业界一片哗然。自此,睿富的股价一直低位徘徊,并面临重新估值。

睿富曾经的投资者盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲对《第一财经日报》记者表示,如果睿富继续持有佳程广场,“上市公司全体董事就有责任搞清楚当时发生了什么事,给全体股民一个交代”。而最终睿富的投资者等来的却是出售佳程广场的消息。

今年2月,睿富发布公告称,以最初代价约19亿港元,将手上唯一的物业北京佳程广场全部权益售给丰树印度中国基金。由于佳程广场作为睿富旗下唯一重大资产被出售后,睿富将没有剩余营运房地产资产以符合房地产投资信托基金守则,因此,董事会建议终止该基金并取消于联交所上市。

4月1日,睿富再度发布公告表示,基金单位持有人特别大会正式通过了上述决议案。在完成与丰树的交接工作之后,仅剩一个空壳的睿富房地产基金将清盘退市。

“既然当初是以造假的形式才完成了上市,因此除非这只基金能够把原开发商田力的因素全部撇除,转换为一个全新的面孔,否则睿富在资本市场中也不会融到资,是没有未来的。” 黄立冲分析。

由此看来,从造假上市而引发的出售佳程广场直至最终清盘退市,这一系列变化无异于作茧自缚。

民营房企路断REITs？

陈基强在接受本报记者采访时表示:“国际资本市场没想到有人会用这么粗糙的手段进行欺骗。”作为REITs,上市的目的就是利用资本市场的平台购买物业,之后不断融资,不断买物业,靠物业产生稳定的现金流回报投资者,以此把REITs越做越大。而“睿富因为造假的丑闻,上市三年来只持有佳程广场一个物业,已经丧失了作为REITs的融资和做大的能力。”

黄立冲也表示,在REITs当中,往往信托管理人的影响力不如开发商,因此鉴于田力在睿富当中还有很大的影响力,使得这只基金长期低于它的公平资产值,与其勉强维持还不如把它卖掉,以收回资金回报给投资者。

陈基强分析,今后能够在香港或其他境外资本市场上市的内地REITs将集中为两种类型:一是像越秀REITs一样的拥有国企红筹背景的开发商, 或像中粮、招商等具有多年历史的央企;二是由外资管理机构持有的内地经营性物业项目,如摩根、凯德等在国际市场享有盛誉并有丰富经验的基金管理公司。“资本市场买的就是信心,未来或许只有这两种类型的REITs才能令国际资本市场产生信心。”

而对于广大内地民营开发商来说,REITs之路或许并非独木桥。此前,内地的证监会和银监会两大系统同时启动REITs方案的研究。

据业内人士透露,最乐观的估计今年年底银监会版REITs方案试点将会推出。“基本上五六十亿的资产就可以打包上市,这对很多开发商来说是很有吸引力的。可以看到的是,一些原本并不是做商业地产出身的开发商如万科(000002,股吧)、金地、远洋等都在今年的规划中加大了对商业地产的增持。这都为将来REITs的推出提供更多的优质产品。”不过,该人士表示,今年房地产行业如此火爆,REITs是否还能按计划推出,还是要看相关部门的政策。

LINK: http://news.hexun.com/2010-04-09/123267756.html

观点地产网 3月16日，上海复地集团于香港召开业绩发布会，复地集团董事长范伟、复地集团总裁张华、复地集团董事副总裁王哲均出席此次发布会，就媒体的提问进行解答。

整场见面会，面对媒体的连环提问，复地董事长范伟几乎有问必答。2009年，复地业绩得到较大幅度的增长，基于对今年楼市的看好，范伟表示，今年复地将加速扩张，而09年推出的私募地产基金将是复地未来“新的利润增长点”。

以下为业绩发布会上复地董事长范伟答问实录：

市场：“今年的楼市应该会更加平稳”

Q：今年以来，内地出台相当多的楼市调控措施，明显看出现时楼市成交量大幅缩减，您如何看待今年成交量方面的表现？您觉得中央是否还会出台打击楼市的调控措施？

范伟：今年以来，国家对房地产市场有一些调控的措施，作为发展商，我们觉得这是一个好事情，其实发展商也希望整个房地产市场能够发展得比较平稳些。2009年部分城市的房价确实上涨过快，但在政府政策的引导之下，市场应该会更加趋向于平缓，投机性的买家会相对减少。总体上，今年的楼市应该会更加平稳。

成交量方面，今年1、2月份成交量略低，主要可能是季节因素，因为今年的春节在2月。全年来看，由于未来将有不少新的供应，成交量或不会有大幅度的下降。此外，在政策的引导之下，房价亦较为稳定，因此成交量应该还可以维持。

另外，新政的出台，还取决于全国各城市的房价变化。如果继续还有部分城市的房价上涨过快，政府肯定会有进一步的政策出台。如果今年的楼市一直趋于平稳，政府也没必要打击楼市。

Q：今年以来，政府除了对购房者有所限制以外，对发展商的要求也越来越高，你是如何看待目前这个房地产商发展的环境？

范伟：我们还是希望进入房地产市场的门槛或要求能高些，让一直在这个行业做的发展商能认认真真、踏踏实实地去做好产品，服务客户，同时亦能对市场有一个稳定的预期。否则，当市场出现火爆之时，其它非房地产行业的公司或个人投资者可能都拼命想进入该市场，从而可能造成很多不理性的行为，对整个市场的发展非常不利。

Q：现时内地土地市场盛行“国进民退”的说法，发展商在尽投土地方面，国企会有较大的优势，复地对此有何看法？

范伟：各个房企在土地市场上竞争，拼的都是实力，以及各公司的管理水平、产品设计和指导能力。至于说部分公司因为是国有企业，所以资金势力比较雄厚，这也很正常。

无论在中国还是在其他国家，没有一个行业是没有竞争的。我们身在这个社会，做任何生意都处在一个竞争环境当中，做任何一个公司，都要面对竞争。

但就复地而言，我们需要在这个竞争当中去发现机会。复地的拿地策略还是比较稳健的，不会盲目而从，总是以一个合理的预判去做生意，同时，我们也相信这个市场有起有落，总之会有我们的机会。

2010业绩：“对目标的完成非常有信心”

Q：在目前宏观环境出现转向的情况下，复地今年的销售目标如何？

范伟：今年公司的预售目标为106万平方米，是基于今年几近178万平方米的可销售量而定。我们认为，这是一个较为合理、稳健的期望目标。在目前的市场环境之下，我们对该目标的完成非常有信心。

Q：由于目前内地房地产市场不稳定，公司业绩的增长是否会有所减慢？

范伟：对复地而言，业绩的增长主要来自于整体市场的快速增长以及复地自身规模的扩张。复地的规模其实从09年开始就已经上了一个新的台阶。08年大量的新开工项目到09年都进入了预售阶段，今年同样如此，将继续有更多的项目进入市场，预计今年可销售量达178万多平方米，而到2011年，或将达200多万平方米，可见复地近几年扩张的速度应该高于整个行业的平均速度。

复地正好处在一个快速的成长期当中，所以我们对我们的业绩增长肯定有比较充足的信心。

Q:目前复地在商业地产这一块所占的比重大概有多少？2010年是否会加重在商业地产的比例？

范伟：商业地产的比例在我们的总资产当中不超过20%。近期我们把天津中心整体转让，转让完成后，该比例可能将有所下降，但也让复地有更多的空间去增加该方面的投资。

总体上，公司未来的策略是分开发业务及投资业务两大部分。开发业务方面，复地未来还是集中以开发住宅为主。投资业务则可能包括私募的房地产基金，及其他公司股权的投资。

投资：私募地产基金将是“另一个渠道的资金的补充”

Q：复地目前的资产负债率如何？未来是否有一些投资计划？

范伟：如果不考虑公司借款做抵扣，净负债率约为76%，公司认为该负债水平在目前内地房地产行业中还处于一个合理的水平。由于今年预计的可销售面积较多，销售回款金额较大，倘若新项目的扩张不太急进，预计净负债率将再有所降低。预期今年年底，公司的现金水平将比09年有所增加，或超过40亿，净资产亦也会有所增加，总体而言，净负债率应该会有所下降。

复地目前正在报A股的申请，现在仍无法预计进程。此外，我们也在进行私募房地产基金的发展计划，这个既是复地拓展房地产行业的资产管理和资金管理的一个业务，是公司利润来源之一，同时也是对公司业务发展的另一个渠道的资金的补充。

Q：复地今年会打算在私募基金方面再怎样扩充规模？

范伟：我们希望把私募的基金作为一个比较长期的战略来发展，力求能够成为未来的一个新的利润增长点。从其他发达国家的发展历史去看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，过去他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是是一个新的渠道。

做私募基金这块，复地在房地产行业中算比较早，希望能够抓住这个先机，把这个作为公司一个新的业务的增长。09年复地已经有一个比较好的、成功尝试的基础，未来复地将会加大规模。我们注意到，目前也有不少同行开始做房地产私募基金，像华润 (论坛 新闻)也有在做一个商业地产方面的私募基金，我相信未来的竞争也会很激烈。

Q：年报披露，复地已收购证大的股权达19.68%，之前证大在上海拍得一外摊金融地块，复地会否与证大合作共同参与这块土地的开发？

范伟：复地持有证大的股权，主要还是看好证大的长期发展。此外，证大的股价有较大的折扣，所以收购证大股权也是复地增加上海资产的一种方法。因为市场上买土地比较贵，而且证大相当多在上海，也是一个复地拿地的一种变通方法。

至于证大新的土地合作计划，取决于证大的意愿，复地还不能给出评论。

Link: http://house.focus.cn/news/2010-03-17/881011.html

新浪财经讯 02月04日消息，睿富房地产基金今早停牌，以待刊发涉及一项拟非常重大的出售事项交易。

投资机构：

阿波罗（Apollo）投资管理有限公司 Colony Capital, LLC Blackstone Group

其他机构：

花旗集团

涉及人物：

Leon D. Black（利昂·布莱克）

涉及行业：

投资行业

    据国外媒体今日报道，美国私募股权公司阿波罗投资管理公司（Apollo Management）将在亚太地区创建一家房地产基金来进行投资活动，预计该基金管理下的资金将为5亿美元到10亿美元。

这家基金的总部将设在香港，由格兰特·凯利（Grant Kelley）领导下的团队负责运营。凯琳在一年前加盟阿波罗投资管理公司，此前曾担任私募股权基金Colony Capital Asia的首席执行官。凯利将会采用阿波罗投资管理公司在美国市场上的战略来运营这家新建的不动产基金，即大量收购杠杆过高的的房地产公司的债券，从而以相当低的价格来取得对不动产资产的控制权。

在过去几个月时间里，阿波罗投资管理公司的创始人莱昂·布莱克（Leon Black）一直都在关注不动产市场，并在最近进行了几项活动，其中包括在美国市场上创建了一家不动产私募股权投资基金和一家抵押贷款不动产投资信托基金等。

在此以前，布莱克聘用约瑟夫·阿兹莱克（Joseph Azrack）来拓展阿波罗投资管理公司在美国市场上的业务运营，后者曾担任花旗集团旗下不动产投资部门Citi Property Investors的副总裁。目前，许多投资者都希望抓住机会在美国房地产市场上进行投资。举例来说，全球最大的私募股权公司百仕通（Blackstone）也将筹建一家基金，对不动产市场上不良债券进行投资。

当前，中国和中国香港等亚洲许多国家和地区的房地产市场正在繁荣发展，但凯利及其投资团队则计划集中致力于日本、韩国和澳大利亚等表现较差的市场。此外，这家新建的不动产基金还将在中国和印度等增长强劲的市场上建立不动产投资信托基金。

凯琳表示，通过与陷入困境的不动产投资信托基金的现有贷款商进行合作的方式，这家新建基金有机会能够收购这些信托基金。此外，该基金还可通过与信托基金债权人合作的方式来收购价值最多为5亿美元的房地产资产，以及以较低价格来收购债券和不良贷款。

Link: http://www.ezcap.cn/News/3/20100203/29227.html

从2008年底释放房地产信托基金(REITs)政策信号开始，各路人马都热切地参与REITs的开发和设计。终于在2010年的春天，REITs的脚步似乎近了。

最近消息显示，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点，破解了之前市场对试点城市先后顺序的猜测。

从目前成型的REITs方案看，虽然三地的标的物各有特色，但思路都是一致采用“央行版”的抵押型REITs。所谓抵押型REITs，就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。

但个人投资者可能无缘于这类REITs。据信托公司人士透露，抵押型的REITs不公开募集，不在二级市场上市，只在银行间市场流通。这种REITs或只面向特定的金融机构和大型资本募集。

普通投资者或许要等待权益型的REITs面世后，才能参与投资了。但在这之前，信托公司在探索REITs之时，已经开始尝试着将房地产信托产品基金化运作。近日平安信托发行了一款信托基金，打破了之前“先有项目后设立信托计划”的模式，而是“先募集基金后选择项目投资”的形式，该产品的门槛高达 300万元。北大纵横咨询合伙人、房地产投融资专家张健表示，REITs的回报主要是租金收入，而这款产品并不局限于此。因此它与REITs有一定相似，更像是私募基金产品。

回报上，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%分配给投资者，但这类信托产品对投资者的回报仍是信托计划中的协议回报，目前一般在5%-9%左右。REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营，而国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年，只能以项目周期接力式地募集资金，来满足项目长期经营的资金需求。

值得注意的是，由于是“先募集基金后选择项目投资”，投资者在购买这类型的信托基金时并不了解资金未来的投向，同时此类产品不承诺保底，投资者能相信的估计只有信托公司的品牌和运作能力。

某股份制银行私人银行产品顾问对记者表示，这类型的信托基金与PE产品相当，风险等级属于偏高，因此并非所有客户都适合投资该类产品。但对信托公司运作能力信任和具有大笔闲置资金的投资者可以考虑这类型产品。

什么是REITs

就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。(来源百度百科)

    REITs“迷雾”：“抵押型”先出山“权益型”最亲民

继融资融券和股指期货获批后，房地产信托基金(REITs)也有望在今年取得突破。记者了解到，天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定。目前上海权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。而抵押型REITs也在紧锣密鼓地研制中，这类产品不上市发行，却会在机构间市场流通。

两个版本的REITs产品各有千秋，而信托公司在REITs出台前夕，也开始创新与房地产公司的合作模式，推出一系列准信托基金产品。这些产品的结构、风险、收益区别在哪里？

准私募房地产信托基金：先有资金池后投项目

在REITs呼之欲出之际，信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池，再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

结构分析：某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示，目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别，如果一定要跟REITs比较，那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

风险：普益财富研究员魏可向记者表示，此类产品一般采用分级设计，采用分级设计的信托产品，对于优先受益人来说，产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权，这就降低了处置股权的难度。但是，处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约，仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益，途径单一，也增大了产品投资风险。

收益：信托公司人士透露，这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上，而是先付一部分定金，等到具体项目确定后，投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式，那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资，降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

适合人群：房地产信托产品收益较高，投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付，适合风险承受能力强的投资者。

银监会抵押型REITs:非上市流通或面向机构投资者

去年8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看，银监会版本的REITs类型属于抵押型。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东4家国有企业，这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产，把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。

结构分析：用益信托工作室首席分析师李旸表示，这四家地产公司作为信托发起人，将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证，每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

风险：北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示，从目前公开出来的REITs方案来看，这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来，租金早以比买入时上涨多倍。

收益：由于国内REITs还没出来，在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息，因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距，项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

投资者群体：业内分析，银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者，主要面向国内金融机构，保险资金也可能列入其中。

上交所权益型REITs:上市交易关注资产评估价值

上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs，是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托)，共集资19.9亿港元。

结构分析：权益型REITs发行人向投资者募集资金，随后用于收购写字楼、购物中心等，这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司(SPV)持有物业。

风险：张健表示，投资REITs之时，投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了，GDP增长下滑了，租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况，对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市，REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时，投资者就需谨防市场风险。

收益：REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上，REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看，股息回报率基本维持在6.5%~7.5%之间浮动。按照相关规定，REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群：海外案例看，REITs面向大众发行，主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。REITs“迷雾”：“抵押型”先出山“权益型”最亲民

继融资融券和股指期货获批后，房地产信托基金(REITs)也有望在今年取得突破。记者了解到，天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定。目前上海权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。而抵押型REITs也在紧锣密鼓地研制中，这类产品不上市发行，却会在机构间市场流通。

两个版本的REITs产品各有千秋，而信托公司在REITs出台前夕，也开始创新与房地产公司的合作模式，推出一系列准信托基金产品。这些产品的结构、风险、收益区别在哪里？

准私募房地产信托基金：先有资金池后投项目

在REITs呼之欲出之际，信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池，再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

结构分析：某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示，目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别，如果一定要跟REITs比较，那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

风险：普益财富研究员魏可向记者表示，此类产品一般采用分级设计，采用分级设计的信托产品，对于优先受益人来说，产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权，这就降低了处置股权的难度。但是，处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约，仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益，途径单一，也增大了产品投资风险。

收益：信托公司人士透露，这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上，而是先付一部分定金，等到具体项目确定后，投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式，那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资，降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

适合人群：房地产信托产品收益较高，投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付，适合风险承受能力强的投资者。

银监会抵押型REITs:非上市流通或面向机构投资者

去年8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看，银监会版本的REITs类型属于抵押型。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东4家国有企业，这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产，把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。

结构分析：用益信托工作室首席分析师李旸表示，这四家地产公司作为信托发起人，将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证，每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

风险：北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示，从目前公开出来的REITs方案来看，这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来，租金早以比买入时上涨多倍。

收益：由于国内REITs还没出来，在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息，因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距，项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

投资者群体：业内分析，银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者，主要面向国内金融机构，保险资金也可能列入其中。

上交所权益型REITs:上市交易关注资产评估价值

上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs，是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托)，共集资19.9亿港元。

结构分析：权益型REITs发行人向投资者募集资金，随后用于收购写字楼、购物中心等，这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司(SPV)持有物业。

风险：张健表示，投资REITs之时，投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了，GDP增长下滑了，租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况，对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市，REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时，投资者就需谨防市场风险。

收益：REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上，REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看，股息回报率基本维持在6.5%~7.5%之间浮动。按照相关规定，REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群：海外案例看，REITs面向大众发行，主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs，是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托)，共集资19.9亿港元。

结构分析：权益型REITs发行人向投资者募集资金，随后用于收购写字楼、购物中心等，这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司(SPV)持有物业。

风险：张健表示，投资REITs之时，投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了，GDP增长下滑了，租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况，对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市，REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时，投资者就需谨防市场风险。

收益：REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上，REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看，股息回报率基本维持在6.5%~7.5%之间浮动。按照相关规定，REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群：海外案例看，REITs面向大众发行，主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

Link: http://www.lrn.cn/invest/investmentShoppingCart/201001/t20100127_457292.htm

“国11条”后楼市调控政策预期不确定，使得一些开发商正加快推盘回笼资金。

1月21日，记者了解到，目前北京楼市成交量告别了月初的极度低迷，又呈现出回升的苗头，而开发商也在加快推盘。

万科将加快现有销售

“从北京来看，近期开发商推盘量有加快态势。

”一位知名分析师向记者表示。而一位接近万科的人士也向记者表示，今年上半年，万科公司将加快现有销售。

“目前北京房价正处于历史最高水平，住房供应量却处于低位，正是加快销售的好时候。”一位开发商老总向记者表示，加之今年下半年政策走向不明朗，因此“囤房”不如卖房。

“本月20日开盘，SOHO嘉盛中心项目正式开盘，开盘当日签约金额就达到20.8989亿元，写字楼平均销售单价达43100元。”在SOHO嘉盛中心一位销售向记者感慨道。

记者注意到，SOHO中国去年11月18日刚以23.4亿元的价格收购了北京嘉盛中心，时隔刚刚两个月就开始销售，加快推盘态势显而易见。

对此，SOHO中国董事长潘石屹也向记者直言，公司2010年战略仍然是“在市场好的时候加快销售，在市场低迷时寻找收购项目。”他分析表示，目前住房供需矛盾突出，房价处于高位的局面短时难以改变。

成交量回升

值得注意的是，在开发商加快推盘的同时，北京楼市成交量也已经告别了本月初的极度低迷状态，又呈现出回升的苗头。

记者注意到，就在1月上半月，北京市期房商品住房签约3471套，日均231套，较去年12月同期日均532套下降56.6%。

“去年12月北京成交量‘井喷’有赶政策末班车的因素，这使得1月份环比数据降幅差距很大。”知名分析师表示，1月初北京住房成交量确实下降很多，甚至于有单日成交低于100套的纪录，但近期却有回升迹象。记者也注意到，本周起北京商品期房住宅成交量已在210套以上。

Link:http://sh.focus.cn/news/2010-01-22/845830.html